王石:道路与梦想-第14章
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海南新能源公司被选为第一个项目。
在万科通过拍卖获得第一块土地，进入深圳房地产市场的1988年，我曾邀请成都八一科仪公司的陈宇光一起进入深圳特区的房地产。此时的陈宇光却摆出一大堆设计图纸，他告诉我，他已在海南注册了“海南新能源公司”，并同海军航空兵合作，在机场旁边的一块土地上开发住宅小区“海口椰林山庄”。之后，由于业务纷忙，两人很少联系。
同郁亮飞海南岛。
飞机在海口上空盘旋。俯瞰市区，半截楼工程比比皆是。同炎热的气候相比，市场冷清萧杀。
椰林水庄的外观如同一座城堡，迎门两边的城墙立着两个带尖顶的塔楼，让人联想起迪士尼乐园里白雪公主居住的古堡。工程进度相当快，据说预售不错。
对万科的提议，陈宇光满心喜欢赞成。首先，需要将有限公司变成股份公司。按照上市要求，至少有5家发起股东。这次前访，我们最终确定的５家为：成都八一科仪、深圳万科、海南农业信托、兰州石化和海南中商股份。
在海南期间，我们顺便注册了万科海南贸易公司，专做出口贸易。
1991年，万科的工业制造突飞猛进。新成立了万科精品制造有限公司；成立了万科服装公司；收购了怡宝饮料公司51％的股权。
而列为支柱之一的影视文化，在郑凯南总经理领导下，则涉足电影、唱片业。同北影合拍的电影《过年》在东京国际电影节获两项大奖。
抢占上海滩、撤退北部湾
金田公司位于和平路56号的泰山大厦，与和平路50号的万科总部只是５分钟的步行距离。从事纺织行业的金田紧随万科完成股份制改造，和万科同年介入房地产，其在深圳交易所的股票代码是0003，市场上戏称两家公司为难兄难弟。
金田的创始人黄汉青，潮州人，说话大嗓门，有种江湖上的感染力，年龄较我小，见面直呼我大哥。这位自称小弟的金田掌门人在协议拿地方面的本领却比万科强好多倍，两个公司的拿地能力是10∶1，就是说，金田拿到10幅地，万科却只有1幅。万科强调的运作方式使万科的土地储备明显处于劣势。
一次股份制研讨会中，两人在休息时间谈到特区的房地产市场，黄汉青掏出一份统计表，以夸耀的口吻说：“大哥，你看我这么多项目哪做得完，你要是有兴趣，可以分给万科两个项目。”
如果就这样憋在深圳，确实无法胜出金田。
万科开始寻找跨出深圳的地产投资机会。1991年8月，万科获得上海市国土局古北新区第24号地块国际招标的消息，联合香港仲盛参与投标，出价1 500万美元成功取得该地块使用权，5万平方米、容积率0。5，属别墅用地。
姚牧民率领傅志强、黄瑞港一行在西郊宾馆安营扎寨，开始编制设计招标手册等工作。苦于跨地域的行政管理人员短缺，大姚要求总部支援人手。
“什么条件？”我问。
“只要对地产业务感兴趣的，或在其他部门不能发挥作用的我都要。”
嘿，这样的条件容易满足。
在第24号地块设计的88栋别墅还在草图阶段，已被客户预订一空。市场反应之热烈实在出乎预料。
翌年4月，上海万科再次出手，拿的是古北新区高层用地的土地使用权，建万科广场。第一个调配给大姚的文民生，原任万科北京贸易公司副经理，刚到深圳报到就被派到上海任总经理。雷厉风行，说做就做，从不拖泥带水是大姚的一个鲜明风格。他有句口头禅：“表扬提拔不隔天，打击报复不过夜。”
1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，邀请万科参与北海房地产开发。
待我带着郭兆彬拜访帅市长时，帅市长为难地摊开双手：“你们动手晚了，北海市区的土地已经瓜分光了。”在市长过问下，国土局给万科挤出不到3万平方米的两块地，都在新建的火车站附近。
以当时万科的胃口，这样的地块自然不够分量。北海有一个名为罐头岭的山峰，景色很美。登到顶峰，凉风习习。望着山脚下的海湾，沙滩、椰树、海浪。“哎，这一片如何？”“啊，地块已经被中信王军划去了。”
晚饭桌上，我向市长介绍了万科在上海的开发情况后，市长略一沉吟，“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”
我对帅市长的表态既感到惊讶又兴奋，在深圳不能实现的宏伟蓝图，在北海可以大展身手了。
返回深圳，召开房地产营业部会议研究帅市长的建议。说来奇怪，在图纸上，40平方公里同500亩地块的感觉差不多。换句话，面对如此巨大的面积，我一点感觉也没有。
为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，我邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。
在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。
汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1。5亿~2亿元，40平方公里就得60亿~80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”
听着汤教授的课，后脊梁浸出冷汗。我侧身对孟大强先生耳语：“这一算如醍醐灌顶，40平方公里的土地不能要啊。”
本来请专家给政府上课，却结结实实给狂热的王石上了一堂课。好在有这堂课，否则万科盲目上马，后果不堪设想。
在飞机声中放喉歌唱
1992年1月19日至23日，88岁高龄的邓小平在家人陪同下第二次来到深圳。
老人表示“坐不住啊，想到处去看看”后，深圳的老百姓从报纸上知道，小平参观了火车站、皇岗口岸、国贸大厦、先科激光公司、民俗文化村、锦绣中华，还在仙湖植物园种下一棵高山榕。
某日上班，刚进了办公室，电话铃响了。
拿起电话，蛇口王建国的声音：“王石，祝贺你呀！”
“小平到你万科视察，厉害呀。”
“咦，我怎么不知道？”
“别保密了，报纸都登了，特区报头版。”
“是吗？秘书，把今天特区报拿进来。”心想，总设计师参观万科下属哪家合资企业也说不定。会是哪一家呢？
歪肩夹着电话筒阅读当天特区报的消息，不由笑了：“小平视察的是先科，不是万科。”
“先科还不归你万科管吗？”
“两回事，先科是国家科委投资的项目，同飞利浦合作，做激光唱盘。万科出的《歌迷乐》激光唱盘就是委托先科做的。”
一场令人愉快的小误会。
3月26日，深圳特区报发表了署名陈锡添的《东方风来满眼春—邓小平同志在深圳纪实》长篇通讯。经新华社转发，全国主要报纸均予以转载。以此为发端，全国掀起了新一轮改革开放热潮。事后，当天的这份《深圳特区报》被中国革命历史博物馆作为革命历史文物收藏。
12年之后的2004年10月，我在法国公务期间参观了诺曼底地区的卡昂和平博物馆。这座为纪念诺曼底登陆40周年时建起的博物馆，以对20世纪世界战争史内容的回顾，表达了人类祈望和平，拒绝战争的愿望。按时间轴线，展馆分为四个部分：第一次世界大战，第二次世界大战，二战后的美苏对抗，柏林墙倒塌后的多元世界。第四部分有个中国展区，其中陈列了两份报纸：一份是1962年的《人民日报》“九评”；另一份就是1992年3月26日的《深圳特区报》。作为一位经历风风雨雨的特区人，在这种特定的环境里看到这份已经泛黄的报纸上的标题：《东方风来满眼春》一种荣誉感不禁油然而生。
1992年8月，万科上海公司推荐上海县七宝镇的三块住宅项目土地，每一块500亩。
在万科上海总经理文明生陪同下，我勘查了三块地，不是交通不便就是拆迁量大，要不就是紧贴工业区，地的情况都让人不甚满意。在这之前，金田在七宝吴中路边上拿了一块500亩住宅用地。我不免有些着急。
我约见七宝镇的张贵龙镇长。希望能再介绍新的地块。
浓眉大眼的张镇长眉头一扬：“一看你王石就是做事的人。好，我把保留的一块宝地拿出来，可就是价钱贵一点，位置很好，就在金田地块的斜对面。我和黄汉青是好朋友，他在我面前经常夸你这个大哥。”
驱车到张镇长的风水宝地。
蓝天白云，一望无际的稻田。站立稻田没有两分钟，一阵轰鸣声，一架客机呼啸而过。每隔10分钟或15分钟就有飞机的轰鸣声。
哦，明白了，这是一块机场航线上的稻田。目测来看，稻田距机场的位置不会超过1 500米。难怪一直没有人出手。显然是一块不适合居住的地块。
烈日当头。我双手叉在腰上，一动不动。两个小时过去了，飞机一架一架从头顶飞掠而过。
返回七宝镇，我对张镇长表示：“这块地万科要了。但要检测站的噪音检测报告。”
回到深圳两天，接到文民生电话，吞吞吐吐，大意是：大姚批评上海公司没有把好关，不应该将七宝的项目让董事长去勘察。哪怕接受罚金也要把地块退掉。
“你知道我为什么站在稻田里那么长时间吗？我知道这块地的硬伤，否则怎会轮到万科来挑选？但它的几个优势也是明显的，比如，在上海近郊哪有一块干干净净的500亩地？大都牵涉到几个村庄的拆迁。一涉及到拆迁，可能两个月，也可能半年，还可能一年后几个钉子还钉在那儿。这块地的好处就是时间掌握在我们手里。尽管有飞机轰鸣声，但你想过没有，万科能最快将房子推向市场。对于消费者来说，只有两种选择：买或不买，你不买我没辙，你买就只有我万科有房子，不用担心市场问题。别有压力，姚牧民的工作我来做。”
上海万科城市花园是万科历史上第一个集居住、商业、教育、娱乐和休闲为一体的郊区大型社区。大型社区规划万科没有一点经验，深圳其他开发商的大型市区开发有没有可借鉴的呢？我很欣赏深圳华侨城的规划，华侨城的规划正是新加坡的城市规划师孟大强先生做的。
孟先生，北京人，少年时去了台湾，从荷兰大学毕业后长期在欧洲从事城市规划。他声音有些嘶哑，谈规划时，手势比划幅度很大，话语不多，三言两语点中要害。但生意上却不在行，到各地出差时随身跟随着财务人员，打理生意上的事务。
孟先生主持规划的特点之一就是整个社区的开放性，这同中国传统的院墙住宅文化是一种反叛，但适合现代城市的居住环境；再一点，他始终把人与自然环境的协调放在首位。
设计方案出台。下一步就是建筑队伍的确定。此时的上海，基本建设呈蓬勃之势，建筑公司的活儿都排得满满当当。通过深圳华西建筑公司联系，华西四建一万多人的队伍从四川家乡携家带口涌进了七宝城市花园工地。许多民工的家属不仅携带着鸡鸭，还带来了吱哇乱叫的猪仔。为了维持工地和居住环境的治安，四川方面一个公安派出所整建制地跟了过来。
工地红旗招展、灯火通明，一万人的建筑大军分两班作业，10个小时一轮班，中间交接两个小时，24小时不停顿开工。就是为了抢时间，在第一时间推出上海城市花园。
市场的定位也很简洁：留学日本、回流上海的创业人员。统计资料显示，1992年在日本的上海留学生有8万人，每年以7 000人的速率返回上海创业居留。万科就是专做这个客户群的生意，5个城市花园的开发量也供不应求。社区环境的营造要现代化，接近日本都市社区风格；干洗房、书屋、咖啡店、便利店、美容美发、诊所、体育设施尽可能考虑周全。
半个月，一个轻钢结构的大棚搭建起来，再过半个月，各种规格的样板房在棚内搭建完成。一个星期后，样板房就要对公众开放。望着大棚周边光秃秃的环境，我无不遗憾地说了句：“要是春天就好了，种上一层绿草环境就衬托出来了。”
大姚说：“老板放心，接待日那天包你绿草如茵。”
心想：莫非你用绿油漆喷涂？
一个星期后再次来到大棚。大棚周围生长着毛茸茸、嫩绿的青草，可这是11月份啊？！
“哎，大姚你是从哪个温室大棚里移栽过来的？”
“嘿嘿，”大姚做了个鬼脸，“一麻袋麦粒的事嘛，小case。”
万科城市花园推向市场，反应异常火爆。排队的客户两次
