次贷危机与房地产泡沫-第3章
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房市巨变与次贷危机的爆发
掌握房价走势预测的方法
古语说“冰冻三尺非一日之寒”，次贷危机的爆发也有其前因后果。在次贷危机爆发之前美国的房地产市场经历了怎样的变化？美联储在这一时期内采取了什么样的货币政策，它又对次贷危机有什么样的影响？又是什么引起了金融链条的断裂，触发了次贷危机这颗“炸弹”？在这一章中，我们将对这些问题进行解答，并列举出次贷危机产生的影响以及各个国家和地区所采取的应对措施。
美国房市的今与昔（1）
掌握房价走势预测的方法
1炒房者的欢乐与哀愁
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现年45岁的Ruty是美国浩浩荡荡的炒房者队伍中的一员，在过去的几年中经历了美国房地产市场的起起落落，与之伴随的是其财富的急剧膨胀到之后的瞬间缩水。在这个过程中，Ruty深刻体会了楼市兴衰给她带来的欢乐与哀愁本部分内容参考了冯郁青管窥次级债危机：一个美国炒楼客的成败录［N］第一财经日报。
幸福时光
Ruty毕业于英国剑桥大学，10年前开始经商，5年前涉足房地产业。受到美国宏观经济政策的影响，在过去的几年中，房地产市场异常红火，房价扶摇直上，贷款政策也异常宽松。在此期间，Ruty在新泽西州先后对八九处房产进行投资，装修之后再高价转手；同时，她还是房产经纪人，共卖出了20多套房子，年收入大概20万美元。Ruty表示“确实有过非常美好的时光”。
今非昔比
好景不长，美国房地产市场渐渐下滑，使过去的一切瞬间灰飞烟灭。越来越多的次级贷款者不能按期缴纳按揭，所抵押的房屋被收缴之后进入拍卖程序，这进一步增大了住房供应量，使得房价持续下跌，如此一来形成恶性循环。
Ruty现在手中还持有四处房产，而且这四处房产全部都是依靠次级抵押贷款购买的。这四处房产现在已经不能给她带来任何收益，而且由于不能按时还款，其中两处还面临被银行拍卖的危险。房市不景气，Ruty作为房产经纪人也卖不出房子，相当于是失去工作。两方面的原因加起来基本上切断了她的现金流来源，用她自己的话说，现在“所剩的只有债务”。
都是次贷惹的祸
大多数的次级抵押贷款一般是浮动利率，利率会随着市场利率而变化。很多信贷机构的职员为了业绩在向购房者兜售贷款时会隐瞒这一点，即进行所谓的“猎杀贷款”。这也是很多贷款人如今面临破产的一大原因。
Ruty所借的次级贷款虽说是五年固定利率的次级贷款，但是房地产市场进入熊市，房屋价格大幅下滑，她已经不再赚钱，所以也陷入了财务困境。她现在持有的四套房产，两处是在新泽西，一处在佛罗里达，另外一处在纽约布鲁克林。由于面临按月还贷的压力，这些房产随时都有可能被银行收走。
四面楚歌
佛罗里达的房产是两年前Ruty以25万美元买下的一栋公寓。一年之前，这栋公寓还价值40万美元，但是现在即使卖25万也没人感兴趣，再加上当初购买时的各种手续费，Ruty已经损失惨重。
新泽西的情况也好不到哪里去。其中一处是Ruty在2004年以32万美元买下的，2007年Ruty以这栋房屋作为抵押再次融资，得到了42万美元新的贷款合同。现在Ruty已经开始不能按时还上月供，她自己说必须要把这栋房子卖到至少38万美元，才能还上银行贷款，以及各种交易费用。但这将是一件非常困难的事情。
另一处在新泽西出租的房产建于2002年，当时的开发商在底层的车库后面又连了一层带厨房、卧室的一居室公寓。这样本来供两户家庭住的公寓可以出租给三户人家。但是最近市政府忽然禁止出租这所谓的第三套公寓，违规者罚款4000美元，而且租客必须搬出。由于这个原因，Ruty的租金收入下降为原来的2/3，只有2600美元，而这栋房产的月供是4000美元。
纽约布鲁克林豪宅是Ruty最喜欢的，两年前她以935万美元的价格买下这处房产，装修又花了6万美元。在房地产最红火的时候，这栋房子的价格曾经达到120万美元，但也仅仅是曾经而已。Ruty表示即使卖掉这幢房子也不能还清债务。
像Ruty这样在过去一段时间美国房地产市场繁荣时期大赚一笔而如今深陷次贷危机的人并不少见，那么，美国的房地产市场到底怎么了，次贷危机又是怎么爆发的呢？
2从牛市到熊市
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美国房市的今与昔（2）
掌握房价走势预测的方法
美国房地产市场的特点
美国国土面积辽阔，人口数量少，其人均和家庭居住面积均处于世界前列。根据2006年的统计资料，人均居住面积大概为60平方米，家庭平均居住面积约为170平方米。
美国房地产市场的一个显著特点是二手房占据销售市场的主导地位，这与中国市场有明显区别，中国房地产市场中的待售房屋大部分都是新建房屋。呈现这种特点主要是因为美国人迁徙频率较高，因而房屋换手率很高。以2006年为例，美国国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86％沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。
蓄势待发
人口大量流动推动了美国的城市化进程，在此进程中，土地价格逐渐上升，再加上人工和建筑成本，共同拉升了房屋价格，推动了美国房地产的发展。
2000年，美国中西部和南部平均房价大概是15万美元，东西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距还不到一倍；而在1970年，两者的差距实际只有1/5，可见美国房产在部分地区升值速度之快，地区级差之大。但是在1970年到2000年的30年中，绝大多数年份（共18年美国房价年增长幅度仅为2％，甚至比当时的消费品物价指数（CPI）的涨幅还要小，只有很少的年份超过5％沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。这为20世纪90年代后期房地产市场的井喷埋下了伏笔。
一项政策引发的房市井喷
进入20世纪90年代以后，美国房地产开始新一轮价格上涨。但真正触发美国房市井喷的是一项政策的变动——美联储的利率政策。
2000年互联网泡沫破裂以及2001年的9•；11事件使美国经济备受打击。为刺激经济恢复增长，美联储采取了低利率政策，到2003年6月的时候，联邦基金利率已经降低到1％，达到46年来的最低水平（图2…1）。在基准利率下调的带动下，房贷利率也不断下调（图2…2）。在低利率政策刺激下，美国的企业与家庭开始大量贷款对房地产进行投资，美国房地产市场开始出现供销两旺的火暴局面。如图2…3、图2…4和图2…5所示，美国房贷发放数额、房价、房地产销售量从2000年下半年开始全面飙升。
同时，美国的金融创新，即我们前面谈到的次级贷款、次级债券以及其他金融衍生工具，使得美国中低收入阶层在没有良好信用和不需要很多首付款的情况下就可以买房子，进一步刺激了美国人购房的积极性，推动了房地产市场和金融市场的繁荣。
图2…11990～2008年美联储基准利率
图2…2美国住房按揭贷款利率
说明：上方线条为30年固定利率贷款的利率，下方线条为1年期浮动利率贷款的利率。
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2…3美国别墅类（Single…family）住房贷款发放额
说明：Conventional指常规住房贷款；FHA/VA指联邦住房管理委员会（FHA）或退伍军人管理局（VA）担保的住房贷款；单位：百亿美元。
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2…4美国历年住房销售量（单位：千套）
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2…5美国HPI住房价格指数相对上年同期变动情况
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
成也利率，败也利率
房地产市场的持续繁荣，带动了建筑、建材、装修等相关上下游行业的快速增长，从而使房地产市场的状况与宏观经济的发展趋势紧密联系起来，这在很大程度上支撑了美国经济的强势发展。根据部分学者对美国房地产市场与宏观经济的相关性分析，2001年美国房地产市场的发展使已经明显进入衰退期的美国经济的增长率提高了05％。如果不是房地产市场保持繁荣发展，2001年美国经济的增长率就会是全年负增长而不是最终统计的03％沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。
流动性在推高房价的同时也带来了物价上涨的巨大压力，这迫使美国从2004年6月以后变更了利率政策，结束了从2000年开始的一轮降息，开始收缩银根，试图缩小流动性。从2004年开始，美联储连续17次加息，2006年8月宣布将基准利率继续维持在525％的水平。利率提高使很多购房者望而却步，大量炒房资金也撤出市场，房价开始下跌。持续提高的利率导致80％的次级贷款持有者每月的还款数量在不到六个月的时间里增加了30％～50％梁飙美国次贷危机成因分析中国结构金融网。付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现，他们所抵押的房屋被收回拍卖重新进入市场，这又增加了供应量，导致房价进一步下跌。这成为次贷危机的导火索。
按揭贷款金融衍生链条的断裂
掌握房价走势预测的方法
图2…6次贷危机发展路线图
说明：本图的绘制参考了新浪财经、网易财经的相关报道。
图2…7美国次贷危机爆发放大路线图
说明：本图的绘制参考了网易财经、和讯财经的报道。
房地产市场的火暴，使按揭贷款金融衍生链条上的大部分人都很容易地获取了高额利润，次级按揭贷款的金融链条更是如此，以下案例可使我们更清楚地感受这一点。
1次级贷款与火红的法拉利
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加州橙县（OrangeCounty，California）是一个物阜民丰的好地方，即便如此，在这样一个地方开一辆火红的法拉利敞篷跑车还是会有很高的回头率，人们依然会十分羡慕。法拉利的主人，KalElsayed，也承认自己似乎有些招摇，但是与他的那些拥有私人飞机的同行相比，也许他已经算是比较克己的了本故事参考资料来源于宁雯，韩羽，朱力，韩松美国次级房贷危机探秘［J］当代金融家。
Elsayed现年42岁，曾供职于美国第二大次级房贷公司——新世纪金融（NewCenturyFinancials）9年之久，这9年是美国次级房贷市场空前繁荣的一段时间。在这段时间里，次级抵押贷款业务蓬勃发展使得抵押贷款银行家和经纪人的财富爆炸式增长，正如20世纪90年代的互联网泡沫成就了20多岁的程序员或者80年代的杠杆收购成就了华尔街银行家一样。
Elsayed回忆那段美好时光时说：“你无法想象我们赚了多少钱。而且我们根本用不着做什么，只要每天去办公室露个面就行。”
2风云突变
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当美联储持续加息之后，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产被收缴后再次投向市场，变相增加了市场供应量。而且，从2006年开始，美国房地产市场开始衰退，房价逐渐下降。如果手中的房产不能卖出满意的价格，借款人索性就宣称破产（见图2…8），银行得到的只是价值远远低于贷款金额的房产。一些贷款机构出现亏损以至破产，由于这个原因，次级抵押贷款支持的次级债券也变成了垃圾债券，这又引起了投资于次级债的金融机构和基金公司陷入财务困境。投资者了解到这个信息后，纷纷要求赎回投资，造成基金公司流动性困难，不得不暂停赎回，这引发了投资者的恐慌。商业银行出于安全考虑不肯拆出资金。出问题的金融机构从银行和债券市场都无法融到资金，次贷危机就演变为流动性危机。市场信心发生动摇，造成美国股市下跌。
2007年4月，美国第二大的次级债发行商新世纪金融公司申请破产保护，标志着美国次贷危机爆发。次级债链条上的许多金融机构破产或出现信用困难。
