次贷危机与房地产泡沫-第18章
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全房地产贷款风险评估和预警指标体系美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。
政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长
房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。
政府应前瞻性地判断房地产市场的走势，提前采取措施来避免房价下跌的不利影响
房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。因此，政府应该对房地产行业指标保持密切关注，前瞻性地判断房地产市场走势，提前采取货币政策等宏观调控手段甚至行政调控手段来避免或缓解房价大幅下跌的不利影响。
加强宏观调控，及时调整住房结构
除了引导房地产开发企业多建适合不同层次需要的房子外，最好还能建起一个诸如“房地产公共信息系统”这样的信息平台，根据城市化进程，提前5～10年公布所有的供地、建房的项目计划，以便大家能对未来的房地产、未来的房价有正确的预期陆岷峰房价猛跌我们也会面临美国次债危机［N］扬子晚报。逐渐缓解房地产市场的供求状况，调整百姓的住房结构。
3次贷危机对中国银行的启示
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密切关注信用风险
美国次贷危机的根源是：在房地产价格上扬时，贷款机构忽视了房价逆转造成的违约风险，放松了抵押贷款的条件，使得大量无偿还能力的客户获得了贷款，从而为次贷危机埋下了种子。在我国，居民住房按揭贷款一直被视为优质资产，在当前国内房价高企上行中，我国银行业忽视贷款申请条件，注重贷款抵押物房产价值，而不注重第一还款人的按揭还款能力，即个人按揭贷款人每月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50％，对其申请资料也未做仔细查实，从而出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。在房价上涨时，能掩盖潜在的风险，然而一旦房价出现逆转，潜在的风险就会暴露出来。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之一就是，对于中国的银行，特别是把大量资产放在信贷资产上的银行，不能轻易降低信用资产的标准。
次贷危机对中国的启示（2）
掌握房价走势预测的方法
中国商业银行应充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高，违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿甄炳禧透视美国次贷危机及对我国的启示［J］经济与管理研究，2007（11）。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴赛尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险准备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。2008年初，银行开始执行新的住房贷款利率，加息压力将一次性释放，部分房贷消费者贷款成本将一次提高近1个百分点，借款人的贷款偿付压力将逐步增大，银行也越来越难以预测房贷消费者未来偿付现金支出的变化情况，势必增加房贷违约风险。
中国商业银行还应该关注房地产企业及其相关企业的贷款的信用风险。目前，很多开发企业在缴纳开发立项前的税费、动迁后，就没有资金进行再投入，随着银行信贷管理的逐步规范，不合规开发贷款难以取得。在建筑行业卖方市场下，常常由建筑商垫款进行开发。这样便形成：开发商拖欠建筑商款项——建筑商拖欠材料供应商款项——材料供应商拖欠材料生产商款项，最终拖欠到银行贷款麦元勋，刘湘云从美国次级债券危机引发的思考［J］经济纵横，2007（12）。
积极进行金融创新，拓宽房地产融资渠道
在美国次贷危机中，资产的快速证券化，催生了美国次按市场的快速发展，为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化，有效剥离了银行业等贷款机构风险，把其转嫁给了证券的购买者，降低了银行业的系统风险。在我国，住房按揭贷款证券化程度很低，其潜在不良信贷风险主要集中在银行体系之中，而我国银行业在金融体系中占比很大，一旦按揭贷款出现大规模违约，聚集在银行体系内的风险就会爆发，可能引发中国金融体系的系统性危机。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之二是，我国应尽快开展中国商业银行住房抵押贷款证券化的全面试点和推广工作，让资本市场上的机构投资者与商业银行共同承担抵押贷款的信用风险蒋新玲美国次级债危机剖析及其对中国的启示［J］参考与借鉴，2007（11）。
业内有一些人认为，中国发展金融衍生工具应该放慢速度。这种观点在当前来讲有一定的影响力。但是，从长期来看，中国的金融创新才刚刚起步，我们的金融产品不是太多了，而是太少了。所以，我们不是要放慢速度，而是要尽快开发出更符合市场需要的、更能够抵御各类风险的金融工具，不能因噎废食，主要的问题是如何对衍生工具加强监控。应大力发展分散住房贷款风险的金融工具，如积极探索在房地产业发展证券、基金、债券等多种金融产品，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。探索建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业，研究将保险资金引入住宅融资市场的途径。完善住房置业担保制度，研究放贷保险制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
与此同时商业银行在扩大个贷业务时也应避免政绩目标等非理性和非经济的色彩，减少行政手段介入信贷资金配置，认识和防范信贷风险，坚持“三原则”，即对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行风险评估。对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，包括自有本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价转变，提高自身抵御风险的能力。
提高资产甄别能力
虽然我国实施了有效的资本管制，对外投资实行了严格的限制，但还是有企业投资次贷相关业务，如中国银行披露持有次级房贷965亿美元，工商银行披露持有12亿美元，建设银行披露持有10亿美元，在此次美国次贷危机中受到一定的损失，所以提高资产甄别能力刻不容缓，尤其是我们已经成立和即将成立的外汇投资公司、QDII、港股直通车等面向海外的投资市场，如不了解海外市场运作规则，不提高对资产的甄别能力，那我们将成为风险的转嫁对象，为其埋单舒适，李佳美国次贷危机的演变及对我国的启示［J］甘肃金融，2008（1）。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之三是，熟悉海外市场规则，提高资产甄别能力。
中国金融业的开放速度，特别是资本项目的开放要格外慎重
我国企业在海外投资中如何评估金融风险，如何有效防范和规避风险，已经成为我国迫切需要解决的重大课题。目前，在外贮备投资中，由于对国际资本市场运作，特别是新的金融衍生产品了解和研究都不够深、不够透，我国选择投资项目面临困难。今后亦考虑安全性高、有实体部门支撑的投资项目，可在资源能源等领域进行战略性投资或并购，而证券投资要谨慎。
次贷危机对中国的启示（3）
掌握房价走势预测的方法
4次贷危机对中国房地产企业的启示
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美国次贷危机已对世界经济产生较大影响。我国的房地产市场——价格持续上扬、贷款快速增长，市场“泡沫”不容忽视，尽管国家有关部门联手“治市”，但效果不尽理想。我国房地产市场存在着类似次贷危机的诱因，我国的房地产企业应该从中吸取教训，得到一些启示。
应该适应市场需求开发房地产，为我国房地产市场结构的优化出一份力
我国的房地产市场结构性矛盾突出。在发展中国家，正常的商品房市场应呈“金字塔”型，即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房，中间是有较高要求的自领阶层，最顶端是能消费高档豪华房的小部分人，而我国是倒“金字塔”式发展。目前的房地产开发企业热衷搞高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设。同时，开发商对市场的过高预期，导致商品房积压严重，房屋闲置与短缺并存。为了改善我国现阶段房地产的供求状况，房地产开发企业应该适应百姓的需求，增加经济适用房和廉租房的建设，促进我国房地产结构的优化。
房地产开发商应该提高危机意识
就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超过人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求，而所谓物极必反，房价短期的快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。我国2007年1～9月房价收入比高达11，这种远远高于国际惯例的水平自身酝酿着一种危机，泡沫终究会破灭，房地产企业应提高危机意识，不应该不顾购房者的叫苦连连，我行我素地一味追随着房价的飙升。
房地产企业应该密切关注国家的货币政策，适时地调整战略
有关专家指出，从紧的货币政策一方面会导致银行对房地产开发贷款的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。而对房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。对个人信贷的政策会影响到企业的销售回款，会对资金链的稳定性造成冲击，进而影响房地产企业的稳定性。事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能形成一个恶性循环。现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷，如果受限形成合力，这种压力就会传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。而我国现在所实行的正是从紧的货币政策叶松青，陆建强次级债影响下的世界房地产业发展研究［J］上海房地，2008（7）。
房地产企业应该提高社会责任意识，诚信经营
我国的房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来商品房投诉率以每年20％的速度递增，全国消协组织受理的商品房投诉很多，但房地产纠纷解决率很低，只有10％左右。地产企业不守诚信的行为主要有：质量有问题；广告夸大、虚假，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房，擅自改变设计，后期建设跟不上；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产市场的诚信危机，将严重影响房地产业形象，降低人们的购房信心，加大消费者的购房成本，不利于房地产业的持续发展陈平，魏清泉，向长江房地产业可持续发展若干问题研究［J］建筑经济，2006（1）。
5次贷危机对个人购房者的启示
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购房者不应该对房价一味地�
