次贷危机与房地产泡沫-第16章

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轿龋鍪谐」┯λ淙徊幌缘霉＃蚍揭延谐浞值难≡裼嗟兀欢鄙唐贩康目罩寐蚀笥�10％时，则房地产商品开始显得过剩；达到15％以上时，则将产生严重的商品房过剩问题。由于我国房地产市场起步晚，体系不够完善，受政策影响大，市场运行机制对我国房地产市场的自我调节功能还未充分发挥，我国的商品房空置率会比国外发达国家高。根据我国的实际情况，1999年国家有关机构采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，计算并制定了适合我国国情的空置率区间表，见表7…6。
　　表7…6商品房空置率区间表李奎刚中国房地产泡沫研究兼谈重庆房地产泡沫［D］重庆：重庆大学经济与工商管理学院，2005
　　空置率对应区间
　　0~5％空置不足区
　　5％~14％空置合理区
　　14％~20％空置过量区
　　20％以上商品房严重积压区
　　房价收入比
　　人们普遍会认为：收入高的国家或者城市，房价相应也就高。也就是说，房价应当相对于家庭收入进行比较，因为房子是要靠钱来买，而钱则来自家庭收入。为了比较相对的房价，西方学者们制定了一把叫做“房价收入比”的尺子。其具体的定义是：一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比中国房地产业协会，中国房地产业发展大全编辑委员会中国房地产业发展大全：2003～2004［M］北京：中国城市出版社，2004：457。
　　房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地区房地产价格暴涨，而居民收入水平变化不大，致使该指标持续增大，则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于高位，超过了一定的临界值，而房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明群体性投机行为已较为严重，房地产泡沫很可能已经产生。
　　世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，合理的房价应当是家庭年收入的4～6倍之间。房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场。要使人们买得起房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间（美国1991～2001年的房价收入比较稳定，平均是397倍，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。
　　房屋租售比
　　房屋租售比，即“房价/房租比”，是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高。那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高。
　　如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫问题了。一般来说，如果房价相对月租金收入的比例能保持在200～250倍之间，就可能是一个比较正常的范围。
　　银行信贷指标
　　房地产贷款包括房地产开发贷款和个人住房贷款。银行信贷指标主要包含三个方面：房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重。通过这些指标的变化，可以反映出信贷资金在房地产业集中的程度和潜在的风险。若信贷资金流入房地产业的比例过高，则表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分就会较大。
中国城市房地产泡沫程度比较（1）
　　掌握房价走势预测的方法
　　我国近年来房地产行业整体上飞速发展，然而不同区域的发展情况还有着不同的特点，本节将针对我国35个大中城市房地产行业及市场的发展现状，给予评价和对比。
　　1各大城市房地产投资总额/固定资产投资总额——哪里房地
　　…………………………………………………………………………………
　　产投资多
　　……………
　　这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全部固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。
　　表7…152006年35个大中城市房地产投资总额/固定资产投资总额排名
　　（单位：亿元）
　　排名城市名称生产总值全社会固
　　定资产投
　　资额房地产
　　投资额房地产投资
　　总额/固定资
　　产投资总额
　　1北京市77203330863171995573％
　　2福州市16569469669301184323％
　　3深圳市568439127226460683621％
　　4合肥市10738678061280643595％
　　5南宁市861940775139073411％
　　6厦门市11623764921213933295％
　　7广州市606841169638556793282％
　　8长沙市17906692777303863275％
　　9成都市275018996619173259％
　　10上海市10296973925091275593250％
　　11杭州市344099137324442453222％
　　12海口市350061582350473190％
　　13沈阳市248249170108538293164％
　　14西安市14500297184285762940％
　　15贵阳市6028837739108542876％
　　16南京市2774122827351172859％
　　17武汉市2590129206366152834％
　　18大连市2569671203633722802％
　　19重庆市34862229146629632748％
　　20郑州市2001583996229892737％
　　续表
　　排名城市名称生产总值全社会固
　　定资产投
　　资额房地产
　　投资额房地产投资
　　总额/固定资
　　产投资总额
　　21乌鲁木齐市654193252742730％
　　22昆明市120314654021722630％
　　23银川市335292204557682616％
　　24长春市17413715717422434％
　　25天津市433773170966402232353％
　　26青岛市3206581171926842290％
　　27西宁市281611339629382193％
　　28宁波市286449150194313112085％
　　29哈尔滨市209418048715781961％
　　30呼和浩特市900150204951892％
　　31南昌市11845759496110751861％
　　32兰州市63846290653811852％
　　33济南市21851940316011703％
　　34太原市1013384776180321682％
　　35石家庄206499713151319％
　　数据来源：搜数网。
　　图7…52006年35个大中城市房地产投资总额/
　　固定资产投资总额排名
中国城市房地产泡沫程度比较（2）
　　掌握房价走势预测的方法
　　从表7…15的计算数据和排名中可以看出，在这些大中城市中，房地产投资占固定资产投资的比重高于国际标准20％～25％的城市有28座，占80％。也就是说，对大中城市而言，如，北京已经达到了5573％，紧随其后的福州、深圳、合肥等城市也都达到了35％以上的投资比率，可见，中国房地产行业存在着局部投资过热的现象，局部地区可能孕育着一定投资泡沫。
　　2各大城市房屋租售比——哪里租售差别大
　　…………………………………………………………
　　前面已经谈到，房屋租售比，即“房价/房租”是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，但由于数据获得的限制，房屋租赁价格的相关数据通常难以获得，我们用商品房屋销售价格指数与租赁价格指数之比来代替租售比。房屋销售价格指数与租赁价格指数分别代表着房地产的销售价格的增长速度和租赁价格的增长速度，因此两者之比能够反映房地产销售价格与租赁价格增长的背离程度——这与租售比有异曲同工之处。同时，考虑由于某一年的房屋销售价格指数和租赁价格指数具有随机性，代表性不强，所以本年以2003年为基期，求得2006年销售价格与租赁价格指数之比，以及销售价格累计增幅与租赁价格累计增幅之比，如表7…16所示。
　　表7…162006年35个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数之比
　　房地产销售
　　价格指数
　　（2003年=100）房地产租赁
　　价格指数
　　（2003年=100）2004~2006年
　　销售价格累计
　　增幅（％）2004~2006年
　　租赁价格累计
　　增幅（％）销售价格指
　　数与租赁价
　　格指数之比销售价格累计
　　增幅与租赁价
　　格累计增幅之
　　比（％）
　　全国124510482454811951
　　北京120410902049011023
　　天津1284102728427125104
　　石家庄1141101214112113117
　　太原1167112916712910313
　　呼和浩特1288112228812211524
　　沈阳1328102832828129117
　　大连1267969267…31131…87
　　长春10371017371710222
　　哈尔滨113110701317010619
　　续表
　　房地产销售
　　价格指数
　　（2003年=100）房地产租赁
　　价格指数
　　（2003年=100）2004~2006年
　　销售价格累计
　　增幅（％）2004~2006年
　　租赁价格累计
　　增幅（％）销售价格指
　　数与租赁价
　　格指数之比销售价格累计
　　增幅与租赁价
　　格累计增幅之
　　比（％）
　　上海1255113725513711019
　　南京130010543005412355
　　杭州1257111425711411323
　　宁波1239112323912311019
　　合肥113610271362711150
　　福州115410271542711257
　　厦门124010932409311326
　　南昌123410532345311744
　　济南123810572385711742
　　青岛1367112136712112230
　　郑州1176100317603117590
　　武汉1192101219212118160
　　长沙111810781187810415
　　广州114210701427010720
　　深圳125910352593512274
　　南宁115410591545910926
　　海口1116986116…14113…83
　　重庆118710751877511025
　　成都119110911919110921
　　贵阳1207101420714119147
　　昆明10961086968610111
　　西安113510521355210826
　　兰州1202975202…25123…81
　　西宁110510131051310981
　　银川109711259712509708
　　乌鲁木齐10281049284909806
　　数据来源：中经网产业数据库。
　　表7…16的结果可以说明大部分城市的租金涨幅大大低于房地产价格的涨幅。正常情况下两者之间不应当长期存在着明显的差距如果两者走势相背离，且背离值越来越大，则意味着房地产的市场价值已经持续地背离其内在价值，即房地产市场存在着一定的泡沫。2006年，中国主要大城市中，仅有银川、乌鲁木齐两座城市的“房屋销售价格指数/房屋租赁价格指数”小于等于1，这说明这两座城市的房价和租金价格变化幅度相当。
　　图7…62006年35个大中城市房屋租售比比较
　　3各大城市房价收入比——哪里居民压力最大
　　………………………………………………………………
　　房价收入比可以较为直接地反映居民家庭对住房的支付能力和承受能力。该指标值越高，支付能力就越低。
　　国际上一般认为，要使普通居民买得起住房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，学术界一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。
中国城市房地产泡沫程度比较（3）
　　掌握房价走势预测的方法
　　表7…17

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第16章

次贷危机与房地产泡沫-第16章

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