首富真相-第7章
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1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言，很难想象商品房发轫之难，从20世纪80年代开始探讨，直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场，恐怕商品房还会继续纸上谈兵。正是在这样的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的对话。
在家电业蓬勃发展的1997年，黄光裕却一度对此意兴阑珊。在把家电业务托付给了既有能力又可靠的二妹夫张志铭后，黄光裕纵身投入了房地产业和投资业。
1996年3月18日，黄光裕成立了北京市国美房地产开发有限责任公司，注册资本1000万元，后改名为北京鹏润房地产开发有限责任公司，并经过数次增资至4。2亿元。
黄光裕事后如此解释他进入房地产等行业的原因：为了发展多个产业并实现产业的互补、互动。而国美的一位高层人士对黄光裕的此举猜测道：首先黄光裕看重的并不是这个行业多么赚钱，而是当时他预感到1994年以后，国家宏观调控，要紧缩银根，收紧信贷。而一些形式的抵押信贷，比如实物抵押，可能会较多地应用。国美进入房地产业实际上是在进行资源整合，有了固定资产，再来为流通企业的发展运筹资金。
但据笔者观察分析，黄光裕此举最主要的因素是暴利的诱惑。俗话说得好：商人无利不起早。大哥黄俊钦放弃了家电连锁零售，全力进军房地产业，肯定有其充分的理由和信心，黄光裕受其影响，加之天生的赌性，让他对靠卖家电一块一块去赚钱鼓不起足够的兴趣，而大起大落的房地产业更适合他的个性。
第19节：第三章 无心插柳（5）
当然，在当时贸然进入房地产业，还是有很大风险的，尤其是在1993年海南房地产泡沫破灭之后。这种时刻，起作用的是商人的敏锐感觉和冒险精神。张瑞敏说：“如果有50％的把握就上马，有暴利可图；如果有80％的把握才上马，最多只有平均利润；如果有100％的把握才上马，一上马就亏损。”黄光裕更为冒进，他说：“只要有三分把握的事，我就敢去做。”
黄光裕进入资本密集的房地产行业，还有一个最基本的条件，就是他有足够的现金。这点对他来说似乎是顺手拈来。在零售业内有一个公开的秘密：在巨大的现金流量中，因为货款结算的时间差，总能有一笔数额不小的“沉淀资金”趴在账面上。随着国美电器的发展，为他带来了巨大的现金流（在黄光裕进军房地产的1997年，国美当年的销售额近10亿元），其中一部分资金通过国美系内的投资公司，以往来款的形式转移给了系内从事房地产的公司无偿使用；同时他还期待，房地产业的高回报带来的收益又能流回电器零售业，为其不断扩张提供资金支持。这真是两全其美的事情。后来黄光裕在接受《三联生活周刊》记者采访时曾承认：“在七八年之前，国美的房地产业务曾经借用过国美电器的资金，但是金额不大，属短期拆借。”在其他场合，黄光裕也说过类似的话，“这笔巨大的现金就在我这儿，谁也说不清它是谁的，如果不加以利用，岂不是一种机械的经商头脑？”
《地产江湖—— 一个暴富行业的背后》一书的作者观察到了一个有意思的现象：在20世纪90年代初期，王石、黄俊钦、黄光裕、张近东、张桂平五位一流的商人，在房地产和连锁零售业之间作出了自己不同的选择。连锁、地产“一个都不能少”的是黄光裕；放弃连锁、偏爱地产的是王石、黄俊钦、张桂平；坚守连锁、心无旁骛的是张近东。
至于谁的选择正确，到目前为止，似乎效果都还不错，难分伯仲。
因为运作鹏润家园，黄光裕陷足原罪泥潭
1997年9月18日，位于北京西二环附近的鹏润家园破土动工。这是黄光裕的第一个房地产项目。该项目一共7幢楼，包括6幢塔式住宅楼和一幢写字楼，共有30余万平方米面积，分期建设，1999年全部建完。在做了一年的外部环境和设施完善建设后，才于2000年年底以现房的方式开盘。
即使在房地产项目运作上，黄光裕也表现出了与众不同——一个是坚持以现房的方式，不像当时通行的期房销售；一个是将国美的低价模式移植到地产项目上，甚至在报纸上打出五折、六折特价房有奖销售。
但事后看来，黄光裕在鹏润家园的运作上显然是不太成功的。首先，从利益方面来说，黄光裕总共投了12亿元左右，前后持续了4年左右时间，实现销售收入却不到20亿元，这远远低于同一时期、同一地段、同一档次的楼盘的赢利能力；其次，从名声方面来说，黄光裕也因此受到一定程度的损伤。据《生活时报》报道，在2002年前后，鹏润家园曾发生了数次因业主与物业公司纠纷，从而遭到黑保安及不明身份的打手殴打的事情。尽管鹏润房地产公司尽了最大努力与业主和媒体保持沟通，但影响还是未能消除。至今，网上仍能查到相关的大量新闻，以及殴打业主的照片和视频。而在当时，也严重影响了鹏润家园的销售进度；最关键的一点，是黄光裕因为运作这个房地产项目，开始陷进另外几项重要的原罪——涉嫌使用暴力、涉嫌权力寻租及涉嫌行贿官员。尤其是后者，让他在2006年遭遇了“13亿元违规房贷”的重大危机。在中行北京分行的屡次贷款中，黄光裕也分到了一杯羹。
黄光裕和其妻杜鹃是1993年因工作关系认识的，而杜鹃当时是中行负责贷款业务的，这给我们一个很清楚的信息：那就是黄氏兄弟在刚刚进入房地产领域的时候，就已经有意识地积极向银行靠拢，以争取更大的资金支持，以支撑与他们当时实力所不匹配的雄心。从事后的发展来看，黄氏兄弟是极具能耐的，因为他们最终“人财兼得”——既俘虏了漂亮、能干的杜鹃的芳心，又取得了中行北京分行的信贷支持。
第20节：第三章 无心插柳（6）
鹏润家园于1997年动工，因为资金极度紧缺，黄光裕曾经准备孤注一掷，把手中10多家国美电器连锁店全部抛售掉，然后拿这笔钱投入到地产项目的开发中来。但最后因为种种原因未能遂愿。
想尽种种办法，鹏润家园第一期工程“豪苑”总算竣工。但屋漏偏遭连夜雨，因为鹏润家园在初期设计时没有摸准市场脉搏，导致“豪苑”户型偏大而严重影响后期的销售，加上与业主产生的纠纷，指望首期销售资金回笼以便进行后期开发的黄光裕，一度濒临资金链断裂的危险境地。
情急之下，黄光裕只得使出险招。据《财经》杂志报道：黄光裕与北京中行内部人员商量，以挪借来的大批身份证办理虚假个人按揭贷款，从北京中行成功贷出3亿余元。但奇怪的是，好不容易到手的3亿多元现金，黄光裕并未将它投入对资金如饥似渴的房地产项目，而是采取声东击西的手法，将鹏润家园部分后续工程转手某合作者开发经营，由后者负责偿还虚假个人按揭，而贷出的3亿余元现金则转作他用。至于是投入了国美电器，还是用于其他更为刺激、更具风险的其他投资，外人就不得而知了。但毫无疑问的是，这笔3亿余元的巨款，对当时有资金饥渴症的黄光裕来说，无疑是一次极为重要的“输血”。
在黄光裕借贷这笔款项时，牛忠光已经于1998年调离了中国银行北京分行，参与此项贷款的主要负责人，是当时任中国银行北京分行副行长的李宝光，以及该行的零售业务处副处长徐维联。几年后，徐维联又卷入了对北京森豪公寓的虚假房贷案。
但黄光裕却对此发表声明进行了否认。国美事后发表的声明称：“鹏润地产出售住宅给第三方，由第三方办理的住房按揭业务受到相关部门调查，我方正在配合协助调查。该笔房产业务属正常销售业务。我方作为该笔按揭的信用担保方，对此笔业务审核不严，我方将视调查结果依法承担相应的担保责任。”
《上海证券报》当时对违规房贷疑云进行了跟踪报道。据报道得知，发生问题贷款的鹏润家园豪苑大厦，确实已经由鹏润地产转让给北京建业投资，当时豪苑大厦产权方为北京建业投资。资料显示，北京建业投资有限公司成立于1999年4月16日，注册资本金1000万元，法人代表阎玮玺。出资比例为阎玮玺680万元，冯子辰320万元。此前一年的1998年4月29日，一家从事汽车贸易和贷款担保的公司安盛嘉业汽车贸易有限公司（安盛担保前身）注册成立，法人代表名为冯辉。
表面上，上述两家企业没有任何关系。但是在2001年10月8日，阎玮玺、冯子辰与冯丽、冯辉姐弟仅出资50万元，注册成立了第三家企业——北京鹏润物业管理有限公司。公开资料称，该公司专门负责管理黄光裕首个开发楼盘鹏润家园中单列出来的豪苑大厦，法人代表为冯辉。至此，鹏润物业管理有限公司与安盛嘉业同时成为北京建业投资的子公司。
豪苑大厦A、B两幢楼虽然都为办公用途，但租售情况并不同，且分别由两家物业公司管理。其中豪苑A座只售，与其他物业一起，物业管理方为北京万盛源物业管理有限公司，法人代表为黄光裕；豪苑B座只租，租赁管理方则为北京鹏润物业管理有限公司，法人代表冯辉。
但据《上海证券报》记者向北京建业投资公司求证得知：该大厦产权虽已转让，但集团老板一直为黄光裕，甚至“租约合同只能与鹏润房地产开发有限公司签订”。即便所谓问题贷款的发生是在北京建业投资受让豪苑大厦之后，目前的管理方式在一定程度上可以说明，此事与黄光裕的关系并不那么简单，该项目一直没有脱离黄光裕的直接掌控。有分析人士称：“曾经曝光的虚假按揭骗贷案例中，常常会出现独立第三方可能只是悬空的产权人，产权过渡只是一种掩饰融资的手段而已。”
不过，此事后来似乎不了了之。2007年1月16日，国美电器在香港联交所发布公告表示，公安部针对黄光裕及其间接持有的鹏润房地产公司的协助调查已经正式撤销。
第21节：第三章 无心插柳（7）
另外，在1998年黄光裕还买下他哥哥开发的五星级写字楼——位于北京朝阳区霄云路26号的鹏润大厦。鹏润大厦共32层，建筑面积达20万平方米，兼做出租和出售。据黄光裕透露，该大厦租售率在90％以上。
十几年前，这里还是一片农田，但现在已经成为北京最繁华的商业核心区域之一——它的东侧是一大片高档的别墅区，西侧是京城著名的“女人街”，著名的燕莎商城、凯宾斯基酒店等高档的商业和酒店机构也近在咫尺，另外周围还有很多外国的大使馆和酒吧一条街。因为这块宝地浓厚的富贵之气，黄家兄弟分别把新恒基大厦和鹏润大厦作为自己公司的大本营。鹏润集团的标志是一只巨大的雄鹰，寄托着黄光裕的像大鹏一样扶摇直上九万里的商业理想，而鹏润大厦坐落在霄云路上，有“大鹏展翅，直冲云霄”的巧合。而以后黄光裕事业的发展，也印证了这种巧合。
在政商关系密集的灰色地带，黄俊钦衔枚潜行
大哥黄俊钦在房地产领域的步伐比黄光裕要迅猛得多。但黄俊钦的房地产之旅却留下一串灰色的踪迹。据《财经》杂志报道，在2006年国庆前夕，当时已经退休的原中国银行北京分行行长牛忠光被突然逮捕，黄俊钦、黄光裕兄弟也卷入其中。
据传，黄俊钦之所以有缘认识当时位高权重的牛忠光，完全有赖于一位叫雷瑛的北京女商人的牵线搭桥。雷瑛在北京开有多家公司，一直与牛忠光过从甚密，所以牛忠光对雷瑛及其介绍上门的黄俊钦颇为照顾。而在案发后，雷瑛也与牛忠光一样被捕。
基本查实的一笔最早的问题贷款，是由北京中行于1997年6月贷给北京静安物业发展有限公司（简称静安公司）的一笔款项，涉及金额为1。6亿元人民币和1027万美元。而北京静安物业发展有限公司当时正是由黄俊钦所操控的。
1993年，黄俊钦成立了北京新恒基房地产开发总公司。一年之后，黄俊钦追赶时代潮流也戴上了“红帽子”，把新恒基挂靠在大名鼎鼎的北京首都创业集团名下，性质由私营企业变为了集体所有制企业。
约在1995年，黄俊钦对北京市北三环东路边一块地发生了浓厚兴趣。这个叫静安中心的楼盘项目，正是由静安公司进行开发的。静安公司由�
